POST
[미국진출 인사이트] 한국에 남겨 둔 한 채, 미국이민 후에도 비과세일까
미국 이주를 준비할 때 한국 주택의 처분은 뒤로 밀리기 쉽다. 비자와 자녀 학교, 현지 거주지를 먼저 정하고, 한국 집은 시장 상황을 보며 정리하려는 것이다. 그러나 ‘한 채이니 비과세일 것’이라는 생각으로 매도를 미뤘다가 예상과 다른 세금을 마주할 수 있다.
1세대 1주택 비과세는 주택에 영구적으로 붙어 있는 혜택이 아니다. 같은 집이라도 양도 당시 소유자의 세법상 지위와 세대의 상황에 따라 적용 결과가 달라진다. 오래 보유했고 직접 거주했다는 사실만으로 이주 후의 세금까지 확정되는 것은 아니다.
대표적인 오해가 ‘출국 후 2년 이내에 팔면 비과세’라는 설명이다. 해외이주에 따른 비과세 특례는 있지만, 2년이라는 기한만 지키면 되는 것은 아니다. 「해외이주법」에 따른 해외이주인지, 세대 전원이 출국했는지, 출국 당시 국내에 1주택을 보유했는지 등 관련 요건이 함께 충족돼야 한다. 가족이 순차적으로 출국하거나 해외 체류 중 영주권을 취득한 경우에는 그 기한을 언제부터 계산할지도 중요하다.
특례가 적용되더라도 세금이 전부 사라진다는 뜻은 아니다. 고가주택은 양도차익의 일부가 과세 대상에 남을 수 있고, 여기에 적용되는 장기보유특별공제에 따라 실제 부담이 달라진다. ‘비과세 특례 대상’이라는 설명을 ‘양도소득세가 전혀 없다’는 의미로 받아들여서는 안 되는 이유다.
보유기간과 거주기간의 계산에도 주의가 필요하다. 해외이주 특례에 따른 기간 요건의 예외와 일반적인 비과세 요건, 장기보유특별공제의 기간 계산은 서로 구분해야 한다. 특히 거주자와 비거주자였던 시기가 섞여 있다면 취득일부터 매도일까지의 기간을 단순히 더하는 것으로 끝나지 않는다. 비거주자 기간이 어떤 규정에서 어떻게 반영되는지에 따라 판단이 달라질 수 있다.
미국 이주자에게는 또 하나의 변수가 있다. 미국 세법상 거주자가 된 이후 한국 주택을 팔면 미국에서도 해당 양도소득이 과세 대상이 될 수 있다. 한국의 비과세가 미국에 그대로 적용되지는 않는다. 미국에도 일정 요건을 갖춘 주거용 주택의 양도차익을 과세소득에서 제외하는 제도가 있지만, 그 요건과 한도는 한국과 다르다. 한국에서 세금이 적은 매도 시점이 양국의 세금을 합쳐도 가장 유리한 시점인지는 별개의 문제다.
가령 한국 집을 임대해 두고 미국에 먼저 정착하려는 부부라면, 임대차 만기와 가족의 출국 일정, 주택 처분 계획을 함께 놓고 판단해야 한다. 집값이 더 오르기를 기다리는 동안 세무상 조건이 달라진다면, 예상한 가격 상승분과 실제 손에 남는 금액은 다를 수 있다.
그렇다고 이민 전에 무조건 집을 팔아야 한다는 뜻은 아니다. 귀국 가능성이나 가족의 주거 계획 때문에 보유를 이어가는 것이 적절할 수도 있다. 중요한 것은 매도와 보유의 결과를 비교할 때 집값뿐 아니라 양국의 세금까지 포함하는 일이다.
한국에 남겨 둔 한 채의 처분은 단순한 부동산 거래를 넘어 가족의 이주 계획과 연결된다. ‘한 채니까 괜찮다’거나 ‘2년 안에만 팔면 된다’는 설명만으로 결정하기에는 변수가 많다. 매매계약 전에 가족의 이동 일정과 주택의 보유·거주 이력을 함께 정리하는 것, 그것이 이주 후에도 자산계획을 안정적으로 이어가는 출발점이다.
Copyright ⓒ 데일리안. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.
