집을 구매할 때 예산책정 못지않게 중요한 것이 중개인 선정이다.
현지인들이 영어소통이 힘들어서 중개인을 대동하고 주택구입을 하는 것은 아니다. 이것은 전문가가 아니고서는 집에 대한 적당한 시세파악이 어렵고 집이나 땅에 대한 전문성이 부족하기 때문이다. Full Price를 지불하여도 싼 집이 있는 반면, 몇 만불 을 깎아도 비싼 집이 많이 있다. 이것은 집을 팔 가격을 정할 때 중개인이 제시한 적당한 가격에 상장되는 경우도 있지만 판매자 (Seller)가 임의대로 가격을 정한 경우가 많기 때문이다. 어떤 구매자 (Buyer)들은 인터넷이나 사인을 보고 Listing한 중개인한테 바로 접촉해 Deal을 하는 경우도 있다. 이런 경우를 Double-End라고 하는데 흔히들 한쪽 중개인 Commission을 깎을 수 있으니 유리하다고 생각할 수도 있으나 한쪽 Commission을 다 깎기는 어렵고 불과 $2000~$3000에 불과한 가격에 Deal을 하는 게 고작이기 때문이다.
얼마짜리 집을 살 수 있는가? 일단 은행에 가든가, 아니면 모기지(Mortgage) 브로커를 통해서 모기지에 합격을 받아야 한다. 그 외에, 집을 사는데 동반되는 자잘한 세금과 비용들이 있다. Appraisal Fee, Notary Fee, 변호사 비용, 토지 이전세 등등의 비용이 들어간다.
위치는 구매 부동산 결정시 가장 중요한 요소가 되고, 또한 부동산 가격 결정에 가장 큰 영향을 미친다. 메이플릿지 같은 곳에서 큰 주택을 살 돈을 가지고 밴쿠버 다운타운에 오면 조그만 아파트 하나 밖에 못 구한다. 위치에 따라 가치가 달라지며 투자로서의 가치에도 크게 영향을 미친다. 따라서 본인의 직장/ 사업권, 아이들 교육, 그리고 쇼핑/문화 센터들과의 거리 등등을 잘 고려해서 개개인의 생활에 가장 적합한 지역에 집을 두도록 하자.
위치를 결정할 때 또 한 가지 중요한 점은, 물론 그 동네의 분위기이다. 이건 특히 자녀를 둔 부모들에게 중요하다. 그 외에도 위치를 결정할 때는 세세한 디테일을 잘 봐야 한다 - 교통 패턴, 고속도로 소음, 햇볕의 각도 등등, 자잘한 것들이 살다 보면 상당히 영향을 크게 미친다.
주택 인스펙션(House Inspection)이라 부르는 단계이다. 집이 겉으로 봐선 깔끔하더라도, 벽 내부에 습기가 차있어서 썩어 들어가고 있는 집은 결국에는 큰 공사를 해야 하며, 또 배관시설에 큰 문제가 있더라도 그건 마찬가지다. 특히 캐나다에서의 인건비는 한국에 비해 더 비싸므로 이러한 건축/수리 비용은 상당히 커질 수 있다. 그 때문에 항상 인스펙션을 받고 사는 게 현명하다.
만약 최신으로 지은 건물이면, 건축회사에서 제공하는 Warranty(보장)를 정확히 살피고 사야 한다. 인스펙션 가격은 집당 대략 $300~$400 정도 잡으면 된다 - 가격은 집의 크기와 구조에 따라 달라진다.
또 한 가지 - 아파트/콘도를 살 경우에는, 그 건물/단지를 관리하는 스트라타 코퍼레이션(Strata Corporation)의 기록들을 확인하는 것도 좋다. 지난 몇 년간의 수리 역사, 회담/정책 기록지 등은 리얼터를 통해 구할 수 있다.
중개인과 여러 집을 보고 만족 할 만한 집을 발견했을 때 Buyer가 원하는 가격과 이사날과 조건을 조정하는 과정이라고 할 수 있다. 다시 말하면 확실한 계약을 하는 과정이며 Buyer와 Seller가 타협하고 양보해서 조정이 끝나면 이것이 바로 계약서가 된다. Offer를 넣을 때는 Buyer쪽에서 몇 가지 조건 (Subject Clauses)을 넣게 된다. 예를 들어, 다음과 같은 조건에 만족해야 Seller의 집을 구매하겠다는 조건부 계약이다. (일반적으로 5-6일 정도의 시간을 두게 됨)
이 경우, 구입 계약 완료에 조건을 달 수 있다 - Subject 라고 부른다. "인수인계 전에 울타리 수리를 끝 마치는 조건 하에 사겠다." 라던가, "은행에서 모기지 승인이 나오면 사겠다" 하는 식으로. 이것에 대한 자세한 건 중개업자에게 맡기면 된다.
은행에서 모기지가 다 통과되고, 집을 샀으며, 계약을 완료하고 이사를 들어오게 되면 일단 주택 보험을 들어야 하며, 또 단독주택일 경우에는 방범 장치 설치를 알아봐야 한다. 밴쿠버 일부 지역은 집 앞의 길에 주차하려면 (집에 차고가 딸리지 않은 경우)주차 허가(Parking Permit)가 있어야 한다. 이 주차 허가증을 차 앞 유리에 붙여야만 견인 당하지 않는다. 이 허가증은 시청에 가서 받아야 하며, 시청 별로 요구 문서가 있다. 새로 이사한 집에 거주함을 증명하는 문서들을, 시청의 요구 사항에 맞춰 준비해서 그 지역 시청이나 커뮤니티 센터(Community Center)에 가서 받아야 한다. 자세한 사항들은 역시 - 지역을 잘 아는 공인 중개사에게 문의하라.
만약 본인이 거주할 생각 없이, 임대 내놓을 생각이었으면, 임대 광고 내기 좋은 신문들은 The Province, craigslist.org, 그리고 그 외 중앙일보, 벼룩시장 같은 한인신문들이 있다.
은행융자
일단 Offer가 Seller와 Buyer의 합의가 이루어지면 먼저 그 계약서를 가지고 바로 은행에 융자신청을 하게 된다. 은행에서는 다시 그 집에 대한 감정 (Appraiser)을 하며, 감정을 마치고 승인이 나게 된다.
Inspection
일반적으로 은행승인이 난 뒤에 집을 Inspection을 하는 것이 좋다. 은행 승인이 나기 전에 Inspection을 해도 좋지만 만약의 경우 승인되지 않으면 Inspection 비용만 낭비하게 된다.
Inspection후에 하자가 발견되면 Seller가 보수를 하거나 그렇지 않은 경우 중개인을 통해서 절충을 하게 된다. 심각한 문제가 발생되었을 경우 Buyer쪽에서는 계약을 파기해도 된다.
Title Search
한국의 등기부등본과 비슷하다고 생각하면 된다. Title Search는 대개 구매자 쪽의 중개인이 Seller의 중개인을 통해 받아 검토하며 의문시는 변호사에게 의뢰하는 것이 바람직하다. 일반적으로 검토대상이 되는 것으로는,
(1) Right of Way :
타인의 토지를 출입의 목적으로 우선 사용할 수 있는 권리를 말힌다. 대부분의 Property에는 Right of Way가 있으며 어떤 종류의 Right of Way인가를 중개인을 통해 알아보고 설명을 듣는 것이 좋다.
(2) Building Scheme : 건축 제한
(3) Easemen : 법적으로 제한된 범위 내에서 타인의 대지를 통과할 수 있거나 사용할 수 있는 권한을 말한다.
(4) Covenant(계약 조항, 계약 약속) :
예를 들어 일정한 형식의 건물만 짓겠다거나, 혹은 일률적으로 같은 종류의 지붕을 한다든지, 어느 일정크기 이상의 집을 지어야 한다는 등의 계약 조항. 특히 투자목적으로 구입해 Rent를 놓을 경우 Rent가 가능한 것인 지 확인을 미리 해야 한다.
어떤 경우에는 Rent가 허용되지 않는 아파트나 타운하우스가 있기 때문이다. Buyer는 조건부 계약기간 (5-7일) 동안 융자승인, Inspection, Title Search를 마치면 조건을 해제하는 계약 (Subject Remove)을 하게 된다. 조건해제 (Subject Removal Addendum)때는 계약금을 주게 되며 Buyer쪽 중개인의 사무실의 Trust Account에 입금되며 잔금일까지 이자가 Buyer한테 나가게 된다. (계약금은 Seller에 게 주어지는 것이 아니라 안전하게 중개인회사의 Trust Account에 예치가 된다.) 일단 조건을 해제하고 계약금을 입금하고 나면 그 계약이 완결되며 그 계약은 절대 파기할 수 없다.
